Prêts immobiliers : Tout ce qu’il faut savoir

L'achat d'une maison est l'un des investissements les plus importants que l'on puisse faire dans une vie. Pour beaucoup, cela signifie obtenir un prêt immobilier. Comprendre les tenants et les aboutissants des prêts immobiliers peut sembler complexe, mais avec les bonnes informations, ce processus peut devenir beaucoup plus clair et moins stressant. Cet article couvre tout ce que vous devez savoir sur les prêts immobiliers : les types de prêts, les modalités pour les obtenir ainsi que les documents nécessaires.

1. Les différents types de prêts immobiliers

Le prêt immobilier classique

Le prêt immobilier classique est le type de financement le plus courant pour l'achat d'une propriété. Il est généralement remboursé sur une période de 15 à 30 ans, avec des paiements mensuels constants. Les taux d'intérêt peuvent être fixes ou variables. Le taux fixe reste constant pendant toute la durée du prêt, offrant ainsi une prévisibilité des paiements. En revanche, le taux variable peut fluctuer en fonction des conditions du marché, ce qui peut faire varier les paiements mensuels.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro est une aide de l'État destinée à faciliter l'accès à la propriété pour les primo-accédants, c'est-à-dire ceux qui achètent leur première résidence principale. Ce prêt est sans intérêt et son montant dépend de la zone géographique et des revenus de l'emprunteur. Il est souvent utilisé en complément d'un autre prêt immobilier.

Le prêt relais

Le prêt relais est destiné aux propriétaires souhaitant acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu leur propre propriété. Il s'agit d'un prêt à court terme, généralement entre 6 mois et 2 ans, permettant de financer l'achat du nouveau bien en attendant la vente de l'ancien. Une fois la vente réalisée, le prêt relais est alors automatiquement remboursé. C’est un prêt d’un pourcentage de l’apport personnel prévu par la future vente de la propriété.

Le prêt à l'accession sociale (PAS)

Le prêt à l'accession sociale est destiné aux ménages modestes. Il permet de financer l'achat d'une résidence principale, tout en bénéficiant de conditions avantageuses, comme des frais de notaire réduits et la possibilité de cumuler avec l'APL.

Quelques avantages du PAS : 

• Son taux d'intérêt ne peut pas dépasser un montant maximum.
• Les frais d'instruction du dossier de demande de prêt sont plafonnés.
• Les frais de rémunération du notaire sont réduits.
• Le prêt doit être garanti par une sûreté réelle (hypothèque ou privilège de prêteur de deniers)

2. Comment obtenir un prêt immobilier ?

Évaluer sa capacité d'emprunt

Avant de solliciter un prêt immobilier, il est essentiel de connaître sa capacité d'emprunt. Celle-ci dépend de plusieurs facteurs : les revenus, les charges récurrentes (comme le loyer ou les crédits en cours), l'apport personnel, et le taux d'endettement. En général, les banques considèrent que le taux d'endettement ne doit pas dépasser 33 % des revenus nets. Réalisez une simulation de votre capacité d’emprunt directement sur notre site web !

Comparer les offres de prêt

Il est crucial de comparer les différentes offres de prêt pour trouver celle qui convient le mieux à votre situation. Pour cela, vous pouvez utiliser des comparateurs en ligne qui permettent de comparer les taux et les conditions des prêts immobiliers. Une autre option est de faire appel à un courtier en prêts immobiliers, qui peut vous aider à trouver les meilleures offres en fonction de votre profil.

La négociation des conditions de prêt

Négocier les conditions de votre prêt peut vous permettre d'obtenir un taux d'intérêt plus bas, des frais de dossier réduits ou encore des options avantageuses comme la modularité des échéances. Pour bien négocier, il est utile de comparer plusieurs offres afin d'avoir un levier lors de la négociation avec votre banque. Mettez également en avant votre profil emprunteur, surtout si vous avez un bon dossier avec des revenus stables et un apport conséquent. Enfin, demandez des services additionnels comme des comptes bancaires ou des assurances à tarif réduit en complément du prêt.

3 Les documents à fournir pour un prêt immobilier

 Les justificatifs personnels

Les banques exigent divers justificatifs pour s'assurer de l'identité et de la situation personnelle de l'emprunteur. Il s'agit notamment de pièces d'identité telles que la carte d'identité ou le passeport, ainsi que de justificatifs de domicile comme la facture d'électricité ou la quittance de loyer. Le livret de famille peut également être demandé, s'il y a lieu.

Les justificatifs de situation professionnelle et de revenus

Ces documents permettent à la banque d'évaluer la stabilité et la régularité des revenus de l'emprunteur. Pour les salariés, cela inclut le contrat de travail ou une attestation de l'employeur. Les travailleurs indépendants ou les entrepreneurs devront fournir leurs bilans comptables. Les avis d'imposition des deux ou trois dernières années, les bulletins de salaire des trois derniers mois et les relevés de comptes bancaires des trois à six derniers mois sont également requis.

Les justificatifs financiers

Pour prouver la capacité financière de l'emprunteur et l'origine des fonds, il est nécessaire de fournir les relevés de comptes épargne, tels que le Livret A ou le PEL. Si une partie de l'apport personnel provient d'une donation, une attestation de donation sera également éxigée.

Les documents relatifs au bien immobilier

Pour que la banque puisse évaluer la valeur et la nature du bien financé, il faut fournir le compromis ou la promesse de vente, qui est un document précontractuel entre l'acheteur et le vendeur. Si le bien est en construction, les plans et le permis de construire seront nécessaires. Si des travaux sont prévus, il faudra également fournir des devis de travaux.

Les assurances

L'assurance emprunteur est généralement exigée pour couvrir les risques d'incapacité de remboursement en cas de décès, d'invalidité ou de perte d'emploi. Vous devrez remplir un questionnaire de santé et parfois passer des examens médicaux. Une attestation d'assurance sera nécessaire si vous avez souscrit à une assurance externe à la banque prêteuse.

4. Les étapes de l'obtention d'un prêt immobilier

La constitution du dossier

Une fois tous les documents rassemblés, il convient de constituer un dossier complet et de le soumettre à la banque. Un dossier bien préparé et complet permet de gagner du temps et de maximiser les chances d'acceptation.

 L’étude de la demande par la banque

La banque étudie le dossier en vérifiant les informations fournies, en analysant la capacité d'emprunt et en évaluant les risques. Cette étape peut inclure des échanges supplémentaires pour clarifier certains points ou fournir des documents additionnels.

L’obtention de l’accord de principe

Si la banque juge le dossier satisfaisant, elle émet un accord de principe. Cet accord n'est pas définitif mais indique que la banque est prête à accorder le prêt sous certaines conditions.

La signature de l’offre de prêt

L'offre de prêt est un document contractuel détaillant les conditions du prêt (montant, taux, durée, assurance, etc.). L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours avant de pouvoir accepter et signer l'offre.

Le déblocage des fonds

Après acceptation et signature de l'offre de prêt, la banque procède au déblocage des fonds, qui sont généralement directement versés  au vendeur ou au notaire chargé de la transaction.

5. Les frais annexes liés aux prêts immobiliers

Les banques facturent souvent des frais de dossier pour l'étude et le traitement de la demande de prêt. Ces frais peuvent parfois être négociés ou réduits.

Les frais de notaire comprennent les taxes et les émoluments du notaire pour la rédaction des actes de vente et de prêt. Ils représentent environ 7 à 8 % du prix de vente pour un bien ancien, et 2 à 3 % pour un bien neuf. Simulez les frais de notaires directement sur notre site web afin de vous projeter au sein de votre projet de manière plus précise.

Obtenir un prêt immobilier est une étape cruciale dans l'achat d'une maison. En comprenant les différents types de prêts disponibles, en préparant soigneusement votre dossier et en sachant comment négocier les meilleures conditions, vous pouvez vous assurer de réaliser cet investissement important de manière éclairée et efficace. Que vous soyez primo-accédant ou déjà propriétaire, ces informations vous aideront à naviguer dans le processus complexe des prêts immobiliers avec confiance.

Sources : Economie.gouv / service public